馃煣Remodelaci贸n y Renovaci贸n vivienda de clase 3 - 馃敟馃挷Colombia
Remodelando y Renovando una vivienda Colombiana . Planta Alta tipo A - fase 1
PRIMER ABORDAJE DE UN PROYECTO
Para
dar inicio a un proyecto de remodelaci贸n y/o renovaci贸n de un inmueble tengamos
en cuenta estas fases para superar riesgos en alcanzar la ejecuci贸n y manifestaci贸n
del sue帽o.
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| Levantamiento arquitectonico de las medidas reales en sitio. |
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| Plano de planta de districuci贸n amoblada y acotamiento externo. |
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| Plano Corte transversal A/脕 |
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| Plano de Planta Alta de vivienda A y plano de apartamento. |
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| Acceso desde planta baja en escalera de caracol a planta alta de vivienda A. Render |
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| Vista de llegada circulaci贸n vertical a planta alta A. Render |
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| Habitaci贸n 01 Remodelada. Render |
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| Habitaci贸n Principal ampliada y remodelada. Render |
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| Habitaci贸n 02 Nueva construcci贸n. Render |
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| Ba帽o habitaci贸n principal construccion nueva. Ampliaci贸n. Render |
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| Ba帽o renovado existente. Render |
4. CULMINACI脫N DEL PROYECTO: En esta fase final, se ejecuta la
remodelaci贸n y renovaci贸n de la vivienda. Se lleva a cabo la demolici贸n,
construcci贸n, instalaci贸n de nuevos elementos y acabados, seg煤n lo acordado en
la propuesta. Se realizan regularmente para asegurar que el trabajo se est茅
realizando a cabo correctamente y se cumplan los est谩ndares de calidad.
Finalmente, se verifica que todo est茅 en orden y se entrega la vivienda
renovada al cliente.
Para ejecutar el proyecto uno de los grandes temas que hay que manejar es
la mano de obra y los materiales, para ellos hablemos de estos dos puntos espec铆ficos.
1. Mano de Obra
2. Materiales
3. Equipos y herramientas
4. Presupuesto
5. Inspecci贸n
Mano de obra: En esta etapa, se contrata y coordina la mano de obra necesaria para
llevar a cabo la remodelaci贸n y renovaci贸n de la vivienda. Esto incluye
carpinteros, alba帽iles, electricistas, fontaneros, pintores y otros
especialistas. Se asignan tareas espec铆ficas a cada trabajador y se supervisa
su desempe帽o para garantizar un trabajo de calidad y en los plazos
establecidos.
Materiales: En esta etapa, se adquirir谩n los materiales necesarios para llevar a cabo la remodelaci贸n y renovaci贸n de la vivienda. Esto puede incluir materiales de construcci贸n como ladrillos, cemento, yeso, madera, pintura, azulejos, tuber铆as, cables el茅ctricos, entre otros. Es importante seleccionar materiales de calidad que cumplan con los est谩ndares requeridos y se ajusten al dise帽o y presupuesto establecido. La gesti贸n adecuada de los materiales asegura un flujo de trabajo eficiente y una ejecuci贸n exitosa del proyecto.
Los Equipos pueden depender de la magnitud del proyecto, requieren diversos equipos
como excavadores, gr煤as, camiones de carga, andamios, mescladoras de concreto,
entre otros. Estos equipos facilitan tareas como la demolici贸n, transporte de
materiales, mesclado de materiales, elevaci贸n de cargas pesadas y acceso a
谩reas elevadas. Es crucial garantizar que los equipos est茅n en buenas
condiciones de funcionamiento y sean operadores por personal capacitado para
evitar accidentes y retrasos en el proyecto.
Estos equipos pueden ser propios o alquilados de la contratista o tambi茅n alquilados por el cliente seg煤n se establezca en el contrato de servicios profesionales.
Las herramientas manuales y el茅ctricas son esenciales para
realizar trabajos espec铆ficos, tales como cortar, perforar, fijar, soldar y
pintar, entre otros. Por otro lado, los equipos de protecci贸n personal son
necesarios para garantizar la seguridad de los trabajadores en el lugar de
trabajo, incluyendo cascos, gafas de protecci贸n, guantes y calzado de
seguridad.
En cuanto a los equipos de transporte, se refiere a veh铆culos y
maquinarias necesarios para la entrega y transporte de materiales, herramientas
y maquinarias a la obra. Por ejemplo, camiones para la entrega de materiales de
construcci贸n y equipos pesados para mover grandes objetos.
Es importante contar con los equipos y herramientas adecuados para cada tarea y
garantizar un trabajo seguro, eficiente cumpliendo con los plazos establecidos.
La inspecci贸n es una etapa crucial en el proceso de
culminaci贸n del proyecto de remodelaci贸n y renovaci贸n de una vivienda. Durante
esta fase, se lleva a cabo una revisi贸n exhaustiva para verificar que todas las
actividades y elementos del proyecto est谩n en conformidad con los requisitos y
est谩ndares establecidos.
Esta actividad involucrar diferentes aspectos, como la calidad de la mano de
obra, la correcta instalaci贸n de los materiales, el cumplimiento de los c贸digos
y normas de construcci贸n, la funcionalidad de los sistemas el茅ctricos y de
fontaner铆a, y la seguridad estructural, entre otros .
Se realizan peri贸dicamente durante todo el proceso de remodelaci贸n y renovaci贸n
para identificar y corregir cualquier problema o defecto que pueda surgir.
Adem谩s, al finalizar el proyecto, se realiza una inspecci贸n final para asegurar
que todas las tareas se han completado satisfactoriamente y que la vivienda
cumple con los est谩ndares de calidad esperados.
La inspecci贸n es esencial para garantizar que la vivienda remodelada y renovada
cumpla con los requisitos, sea segura y funcional, y brinde satisfacci贸n al
cliente. Adem谩s, puede ser requerido por las autoridades locales antes de
otorgar el permiso de ocupaci贸n, dicha actividad es llevada a cabo por el
proyectista del dise帽o (Arquitecto) o un ingeniero civil contratado para tal
fin.
El presupuesto es la actividad que forma parte de los
requerimientos iniciales y que en muchos casos va cambiando seg煤n los
diferentes acontecimiento de la obra, en la etapa final, se realiza una
revisi贸n detallada del presupuesto inicial establecido en la etapa de
desarrollo de propuesta, para asegurarse de que los gastos se hayan mantenido
dentro de los l铆mites previstos y se haya administrado adecuadamente el flujo
de recursos financieros.
Es importante evaluar el estado actual del presupuesto y compararlo con los
gastos reales incurridos durante el proceso de remodelaci贸n. Esto implica revisar
los costos de los materiales, la mano de obra, los equipos y herramientas, as铆
como otros gastos relacionados, como permisos y licencias.
En caso de que el presupuesto inicial se haya excedido, se deben tomar medidas
para gestionar y ajustar los costos, buscando alternativas m谩s econ贸micas o
renegociando precios con proveedores y contratistas. Tambi茅n es fundamental
documentar y mantener un registro de los gastos realizados durante todo el
proceso de remodelaci贸n.
El seguimiento y control del presupuesto son fundamentales para garantizar la
viabilidad financiera del proyecto y evitar desviaciones significativas que
puedan afectar la calidad del trabajo o generar problemas econ贸micos, adem谩s un
presupuesto mal administrado y controlado puede llevar a la paralizaci贸n por
insuficiencia de fondos y es el peor escenario para una obra.
Debido a todo los puntos anteriormente mencionados es importante entender
que un proyecto comprende desde la fase de sue帽o e imaginaci贸n en la mente del
propietario y el arquitecto que luego se ira transformando pasando dificultades
y pruebas hasta poder llegar a la obtenci贸n satisfactoria del sue帽o inicial,
por lo tanto es importante conocimiento, agilidad empresarial y de liderazgo y
sin lugar a dudas muy buena aptitud.
Las etapas que representa un proyecto estar铆an definidas as铆:
1. Imaginaci贸n o sue帽o
2. Creaci贸n
3. Realidad
4. Capitalizaci贸n
5. Ejecuci贸n
6. Superaci贸n de conflictos
7. Satisfacci贸n de la
ejecuci贸n.
8. Fidelizaci贸n.
La Imaginaci贸n es la etapa on铆rica e imaginativa del
propietario de la idea y que ser谩 compartida con el Arquitecto que junto con su
amplia capacidad de graficar las palabras a un lenguaje de l铆neas, colores y
formas que el cliente o propietario podr谩 entender y as铆 llegar a una
complicidad de las partes para ser padres de un nuevo fruto.
La fase de la creaci贸n esta llevada a cabo por los
profesionales en los que dirige el equipo multidisciplinario el Arquitecto,
Ingenieros civiles, el茅ctricos, mec谩nicos, electr贸nicos, ambientales entre otros,
para as铆 poder llevar a un instrumento tecnol贸gico y legal todo lo que paso del
mundo de la mente y sue帽o a la realidad de la Norma y la Ley humana,
pasar etapas de permisos y licencias y diferentes cumplimientos de formatos
legales establecidos que fundamente el proyecto y que se encuentra en pleno
proceso de desarrollo.
Perderse de la realidad es una franja muy delgada que est谩
dentro de las posibilidades en la etapa 3 de un proyecto y vendr谩 representada
por el choque de la realidad y la imaginaci贸n, la ley y las finanzas, entre
otras cosas es uno de los retos importantes a considerar ya que forma parte de
los primeros posibles riesgos para que un proyecto no alcance su desarrollo y
por ello nunca se cumpla, y a este le dir铆amos que pudiera originar un aborto espont谩neo.
So帽ar muy alto sin considerar la posibilidad real de poder tener los medios
para su ejecuci贸n o no gestionar correctamente la forma viable de alcanzar los
recursos que cubran la futura etapa, y aqu铆 deber铆a estar liderada por el personal
con mejor perfil que pudiera ser un Arquitecto altamente calificado para ello o
hasta el mismo propietario o accionista mayoritario.
La Capitalizaci贸n , si ya han pasado las etapas anteriores est谩n en la 煤ltima parte de la
primera parte del proyecto! aunque no lo creas a煤n no has pasado la frontera de
la etapa 1, ser谩 la etapa de medir capacidades, aqu铆 entran en juego las
gestiones legales, financieras, t茅cnicas, inversi贸n, publicidad y marketing,
primeras ventas, captaci贸n de inversionistas, entre otros.
Ya se deber谩 tener una muy buena parte del equipo totalmente formado,
fortalecido y comprometido de esta manera llegar a la mejor y una de las m谩s
importante es la entrada a la manifestaci贸n del sue帽o, es caminar hacia vivir
el milagro creado, as铆 que es muy importante la gesti贸n adecuada para
capitalizar el proyecto y para ello de desplegaran objetivos muy espec铆ficos y
que dar谩n paso al cumplimiento de otros.
Hay muchas formas de conseguir capital entre ellas la financiaci贸n bancaria,
captaci贸n de inversionistas grandes, peque帽os emprendedores que compartan esta
manera de hacer capital, recursos propios, entre otros.
Tambi茅n es importante que entiendas que el
desarrollo de un proyecto buscar mejorar el valor de un inmueble ya sea en
terrero o con alg煤n bien ya existente, por eso es valioso los periodos de
valuaci贸n inmobiliaria y proyecci贸n a futura del proyecto para determinar qu茅
tan rentable ser谩 desarrollarlo.
En el ejemplo que tenemos en este art铆culo
es una vivienda unifamiliar en un barrio de estrato 3 en Colombia con
construcci贸n tradicional pariada y superficie de 96m2, con 谩rea de construcci贸n
solida de 87m2, en este caso esta vivienda ha tenido modificaciones anteriores
que no le han aportado valor, sino que m谩s bien han disminuido su tasaci贸n
inmobiliaria.
Una de las inc贸gnitas es como un inmueble
puede disminuir su valor?, es importante entender que la calidad de los
materiales, el estado de ellos y la funcionalidad de los espacios es
determinante en este n煤mero de tasaci贸n, por esa raz贸n es importante la
elecci贸n de los materiales y como se lleva a cabo una modificaci贸n.
Otra de las cosas muy importante y que le
da valor a un inmueble es el cumplimiento adecuado de la norma y el
aprovechamiento de la misma para darle mejor capacidad de uso funcional que
garantice belleza, seguridad y calidad.
El cliente del ejemplo desea convertir el inmueble en dos unidades de
vivienda y un local comercial, para mantenerlo con posible renta corta durante
el a帽o, as铆 jugar la recuperaci贸n de capital en el paso de los a帽os, por eso es
resaltante tener en cuenta que se debe rescatar el estado de las instalaciones
sanitarias, el茅ctricas, gas, comunicaciones existente y adaptarlas a la
proyecci贸n futura, ser谩 tarea desarrollar estos proyectos internos para
identificar los futuros inmuebles a generar y que sin duda aumentara el valor
final del inmueble original.
Para este proyecto, el desarrollo del mismo se ha dividido en dos etapas,
la primera corresponde a la remodelaci贸n y renovaci贸n de la zona intima de la
vivienda con mayor m2 de construcci贸n y la segunda etapa esta aplicada para la
zona social y de servicios de dicha vivienda m谩s la vivienda anexa de menor
metros cuadrados de construcci贸n y el local comercial.
Hay una tarea siempre compleja, y es construir las renovaciones con el
cliente viviendo en el inmueble, no siempre se tiene la posibilidad de desalojar
y este es el reto a la convivencia con una obra viva y complicada.
La ejecuci贸n de una obra, siempre va estar sujeta
a grandes retos y amenazas permanentes que pondr谩n en riesgo la culminaci贸n
adecuada del proyecto, y debido a ello es importante tener un plan ante
situaciones que atentan la vida 煤til de dicha actividad y para ello recomiendo
considerar los siguientes instrumentos:
- Cronograma de actividades
- Tiempos de ejecuci贸n por
actividad
- Costo planificado m谩s % de
riesgo y sin embargo tener otro plan ante posibles da帽os ocultos que no
podemos deducir a menos que se descubra lo existente.
- Gesti贸n adecuada de licencia y
permisos seg煤n la partida o actividad.
- Planificaci贸n de tiempo de
entrega en materiales y posibles soluciones ante el retraso en sus
respectivas entregas o despensa.
- Gesti贸n adecuada de equipos y
herramientas, en las que incluye las alquiladas que se encuentren en buen
estado o en caso de da帽o tengan sustituci贸n inmediata.
- Riesgo laboral presente en obra
por la propia naturaleza de la actividad.
- Cambios clim谩ticos y la
dependencia con la actividad, por ejemplo montaje de mantos sobre
cubiertas, vaciados de superestructuras, entre otras.
- Conflictos internos por los
caracteres y/o comportamientos internos de los participantes del proyecto
que atente la estabilidad y continuidad de la obra.
En todas las acciones y compromisos como profesionales no estamos ausente
de la presencia de conflictos, laboramos o interactuamos con humanos
complicados para el manejo de emociones y en ocasiones trabajar bajo supervisi贸n
y presi贸n, por ello es fundamental tener en cuenta siempre un plan probable
ante la presencia de conflictos comunes en obra y que en ocasiones con pautas
muy sencillas se pueden superar o tomando acci贸n en el momento correcto para
disminuir complicaciones futuras.
Te doy algunos de los conflictos comunes en obra:
- Responsabilidad en el
cumplimiento de los horarios de labor.
- Uso de los equipos de manera
adecuada o espec铆fica para el proyecto.
- Cumplimiento de las f贸rmulas
para las mesclas.
- Compatibilidad entre el maestro
y el residente profesional de la obra.
- Est铆mulo para el cumplimiento
de actividades fuera de horario.
- Cumplimiento de la informaci贸n
entregada en los planos.
- Toma de decisiones ante
conocimiento t茅cnico /pr谩ctico de alguna actividad por motivos de
modificaciones en obra.
- Elecci贸n de materiales, equipos
y herramientas para actividades ya planificadas y presupuestadas, pero con
disparidad entre el residente y el maestro de obra.
Las etapas m谩s dif铆ciles de alcanzar esta en la culminaci贸n de obra o proyecto y estar complacidos ambas partes de producto
obtenido, haber superado los tiempos de entrega, la calidad del producto y esto
nos llevara a la fidelizaci贸n de ese cliente y de nuestros colaboradores del
proyecto, esto lo enmarcar铆amos en el alcance de ganar muchas versiones de tu profesi贸n,
ganas la confianza de tu cliente, ganas experiencia, ganas reconocimiento por
colegas y sin lugar a dudas te ganas a ti mismo.
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